Gestiegenes Zinsniveau bedroht Ertragschancen von Bauträgern

Sensitivitätsanalyse quantifiziert Risiken

Im Bereich von Wohnimmobilien wirkt der Zinsanstieg auf zentrale Käufergruppen unterschiedlich:

Selbstnutzer stoßen an Belastungsgrenzen

Selbstnutzer finanzieren regelmäßig den Kauf ihrer Immobilie über Kredit, für den dann Leistungsraten fällig werden. Dabei gehen die Kunden vielfach an die Grenze ihrer finanziellen Belastbarkeit, die aus ihrem Einkommen resultiert. Bei unveränderter Grenze und damit Leistungsrate kann bei steigenden Zinsen eine geringere Kreditsumme bedient werden und entsprechend ein geringerer Preise gezahlt werden.

Für Investoren verändern sich Renditen

Für vermietende Investoren ist die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital eine wesentliche Zielgröße. Zumindest für den Zeitraum der Zinsbindung stellt dabei der Zinssatz des – aufgrund von Leverage-Überlegungen häufig hohen – Fremdkapitalanteils eine wesentliche Kostenkomponente dar.

In Zeiten steigender Zinsen kommt noch hinzu, dass alternative Anlagen, mit denen Immobilien teilweise konkurrieren, attraktiver werden und somit der Renditeanspruch sogar steigt. Bei steigendem Zins können sie weniger Kredit bedienen und entsprechend nur geringere Preise an z. B. Bauträger zahlen.

Für Bauträger als Verkäufer wirken Zinsänderungen vor allem auf der Erlösseite

HANSE Consulting hat die Auswirkungen des Zinsanstiegs auf die Erlössituation für Bauträger mit dem Marktfokus auf den Bau von Mehrfamilienhäusern mit Verkauf an Investoren in einer Sensitivitätsanalyse modelliert und quantifiziert.

Die Modellrechnung basierte auf einem Projektvolumen von 210 Mio. EUR, das im Zeitraum 2023-2025 realisiert werden soll.

Aufgrund der langen Vorlaufzeiten im Bauträgergeschäft sind Planungen und Kostenkalkulationen, die Baukostensteigerungen angemessen berücksichtigen, bereits Ende 2021 abgeschlossen gewesen.

Der Zinsanstieg in 2022 und ein weiterer möglicher Anstieg in 2023, ist in der Planung der erzielbaren Verkaufspreise jedoch noch nicht eingerechnet. Für die Ausgangssituation ist eine branchenübliche Gewinnmarge von 16,9% angenommen worden. (Quellle: IBIS World Branchenreport Bauträger März 2023)

Für die Ausgangssituation ist weiterhin mit einem Bauzins von 1,7% (100%-Fremdkapitalfinanzierung des Kaufpreises durch die Käufer/Investoren) und einer von den Investoren erwarteten Eigenkapitalrendite von 3,6% gerechnet worden. Hiervon ausgehend haben wir modelliert, wie steigende Bauzinsen die erzielbaren Verkaufspreise reduzieren können:

• Investoren versuchen steigende Finanzierungskosten durch niedrigere Kaufpreise für die Immobilien zu kompensieren.
• Steigende Erträge aus anderen Anlagemöglichkeiten reduzieren die von Investoren akzeptierten Preise weiter.

Unsere Modellrechnung modelliert die Anpassung der Verkaufspreise an das variierte Bauzinsniveau und den variierten Renditeanspruch der Investoren.

Fazit der Sensitivitätsanalyse

Diese Sensitivitätsbetrachtung kann, auf das konkrete Projektportfolio eines Bauträgers angewendet, wichtige Erkenntnisse über Risiken (und Chancen) der Ertragsentwicklung liefern. In dieser Sensitivitätsanalyse sind allerdings weitere Faktoren ausgeklammert, die in einer weitergehende Prognose der Ertragschancen des Projektportfolios eines Bauträger Berücksichtigung finden könnten:

• Aus der Inflation resultierende weitergehende Mietsteigerungspotenziale.
• Ein höherer zu erwartender Restwert der Immobilie am Ende der Investitionsperiode.

Wie sensitiv ist die Ertragslage Ihres Unternehmens gegenüber steigenden Zinsen, 
welche Effekte wären bei einer qualifizierten Sensitivitätsanalyse zu betrachten? 
Vereinbaren sie gern einen unverbindlichen Termin mit einem unserer Experten.
Dr. Armin Bratz · Thomas H. Barth

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